Процедура по шагам
Покупка недвижимости на Кипре – это процесс, включающий несколько этапов.
Этап 1
Покупатель выбирает объект, подходящий под желаемые критерии и устраивающий по цене. Современные технологии позволяют просматривать объекты удаленно – необязательно прилетать на Кипр и тратить время на просмотры жилья.
Перед покупкой адвокат должен тщательно проверить объект.
- Юрист обращается в Департамент регистрации земельных участков для выяснения возможных обременений (например, ипотеки).
- Обсуждаются условия оплаты.
- Адвокат проверяет наличие разрешений на проектирование и строительство (если объект еще строится). К контракту должны прилагаться архитектурные планы и спецификации.
Этап 2
Как только решение по покупке принято, и юрист проверил все документы, покупатель бронирует объект – его снимают с продажи до момента подписания договора купли-продажи. При этом оплачивается депозит в размере 1–2 % от цены жилья. Если покупатель затем поменял решение о покупке, задаток не будет возвращен. Для проведения финансовых операций покупателю нужно открыть счет в кипрском банке.
Этап 3
На этом этапе продавец и покупатель заключают сделку и подписывают договор купли-продажи. Представителем покупателя может выступать доверенное лицо с соответствующим документом. Доверенность оформляют как на Кипре, так в Посольстве Кипра в другой стране.
Важно отметить, что гражданам стран, не входящих в Европейский союз, необходимо получить разрешение на покупку недвижимости от Совета министров. Адвокат подает заявление в районное управление округа, в котором находится рассматриваемый объект. Эта процедура считается формальностью – иностранные покупатели крайне редко получают отказы.
Этап 4
Подписанный договор необходимо доставить в Департамент внутренних доходов, где на документ поставят печать. Затем договор регистрируют в Департаменте регистрации земельных участков.
Этап 5
Если покупатель приобрел вторичное жилье, то свидетельство о праве собственности будет готово сразу. При покупке нового объекта регистрация договора купли-продажи в Земельном управлении (этап 4) гарантирует право собственности на имущество (до получения свидетельства о праве собственности).
Сколько стоит недвижимость
В декабре 2022 года средняя цена за м² квартиры – 3 357 $. Средняя цена за 1 м² дома немного ниже – 3 131 $. Однако стоимость объекта зависит от района, в котором он расположен.
В Лимассоле – популярном курорте, где проживает большое количество русских – средняя цена за квартиру составляет примерно 4 500 $ за 1 м². Этот район считается самым дорогим для покупки недвижимости. В столице Республики Кипр – Никосии – средняя цена за объекты ниже: 1 м² квартиры стоит от 2 228 $. В одном из старейших кипрских городов – Пафосе – купить жилье можно за 2 843 $ за 1 м². В небольших курортных городах жилье обойдется дешевле. В Паралимни (небольшой город на юго-востоке), например, можно приобрести трехкомнатную виллу за 150 000 €.
Иностранные граждане могут оформить на свое имя только один объект.
Юридическое оформление сделки
Юрист принимает участие в оформлении всех документов. На основании Генеральной доверенности юрист имеет право действовать от имени доверителя, в том числе – подписывать контракт и регистрировать недвижимость. Таким образом, покупателю не нужно физически присутствовать на Кипре для заключения сделки.
Открытие банковского счета
Банковский счет необходим для проведения сделок с недвижимостью. Счет можно открыть в следующих банках:
- Bank of Cyprus – самое крупное и уважаемое финансовое учреждение Кипра;
- Eurobank Cyprus Ltd – самый современный банк страны;
- Hellenic Bank – один из крупнейших банков, который славится высоким качеством обслуживания клиентов;
- Cyprus Development Bank – небольшой, но популярный банк.
Все банки работают по стандартам Европейского союза.
Для открытия счета иностранному гражданину нужно предоставить паспорт, подтверждение легальности доходов, сведения о месте жительства, кредитную историю и краткую биографию.
Для открытия счета физическое присутствие обязательно не во всех случаях. В некоторых учреждениях заявку можно подать онлайн. Для подтверждения личности заявителя нужно только записать видео.
Размер депозита определяется конкретным банком. Например, в Cyprus Development Bank максимальная сумма – 100 000 €. Средняя ставка по депозитам в кипрских банках составляет 0,05%.
Вклады клиентов застрахованы. При возникновении проблем – например, отзыве лицензии – клиенты получат возмещение в размере 100 000 €.
Можно ли купить недвижимость удаленно
Приобрести недвижимость удаленно, не посещая страну даже для просмотра объектов, – вполне реально. Как купить дом на Кипре онлайн:
- Покупатель обозначает требования и пожелания, и агент подбирает подходящие варианты.
- Клиент выбирает понравившиеся объекты из предложенных по фото, видео и описанию.
- Назначается время онлайн-тура.
- Просмотр апартаментов или дома проходит в режиме реального времени по видеосвязи. Агент показывает потенциальному покупателю все комнаты и отвечает на его вопросы. Агент также может ознакомить клиента с районом, в котором находится объект.
Операции по покупке выбранного объекта можно осуществлять через юриста, на которого необходимо оформить доверенность.
Ипотека дли иностранцев
Банки на Кипре предлагают разные ипотечные планы для иностранных граждан. Ипотечные схемы чаще всего рассчитаны на 20–35 лет. Первоначальный взнос составляет от 50 до 70% от цены объекта.
Ипотеку выдают заявителям от 18 до 65 лет. В пакет необходимых документов входит:
- анкета;
- паспорт;
- подтверждение дохода за последние 3 месяца;
- предоплата за объект;
- договор купли-продажи;
- разрешение на покупки недвижимости от Совета министров;
- оплата гербового сбора;
- выписка по кредитным выплатам (за предыдущие 3 года);
- страховка (при наличии);
- титул собственника.
При оформлении ипотеки иностранец также столкнется с дополнительными расходами:
- 100–350 $ – оценка недвижимости Duo Diligence;
- 50–150 $ – оформление документов;
- 350–1200 $ – страхование от стихийных бедствий;
- 150–600 $ – страхование жизни.
Также взимается плата за оформление – 1% от суммы кредита.
Налоги и сборы (при покупке, во время владения, при продаже)
Покупка недвижимого имущества также сопровождается рядом налогов.
Налоги при покупке
Налог на переход права собственности составляет от 3 до 8%. Его ставка зависит от стоимости объекта:
- 3% – стоимость < 85 430 €;
- 5% – стоимость от 85 430 до 170 860 €;
- 8% – стоимость > 170 860 €.
Пример: приобретена недвижимость на сумму 150 000 €. Налог за первые 85 430 € составляет примерно 2 560 €. Остается посчитать налог за оставшуюся сумму: 150 000 − 85 430 = 64 570. 5% от этой суммы – 3 230 €. В итоге, покупатель должен заплатить 5 790 €.
Гербовый сбор оплачивают в течение месяца после подписания договора купли-продажи. Его размер также зависит от стоимости объекта:
- 0% – стоимость < 5 000 €;
- 0,15% – стоимость от 5 001 до 170 000 €;
- 0,20% – стоимость > 170 001 €.
Первые 5 000 € не облагаются этим сбором.
НДС на вторичную недвижимость составляет 0%.
При покупке новостроек оплачивается НДС в размере 19%. Льготная ставка НДС (5%) распространяется на тех покупателей, кто соответствует следующим условиям:
- Недвижимость приобретает физическое лицо, а не юридическое.
- Объект не будет сдан в аренду.
- За последние 10 лет иностранец не покупал другую недвижимость с льготной ставкой НДС.
- Приобретаемое жилье должно стать основным местом проживания на Кипре.
Сниженная ставка действует только на первые 200 м². НДС на остальную площадь оплачивается в полном размере (19%).
Сначала покупатель недвижимости оплачивает НДС по стандартной ставке. Затем необходимо подать заявление в соответствующие органы для возмещения налога. После подтверждения правомерности льготы НДС пересчитывают по ставке 5%.
Налоги во время владения и при продаже
Собственники должны выплачивать ежегодный муниципальный налог (55–185 €). Если владелец собирается продавать имущество, то налог в этом случае составит 20%. Налог на прирост капитала не взимается при передаче имущества по наследству и дарению.
Расходы на содержание
Рассмотрим коммунальные платежи на Кипре.
Электричество
Электроэнергия – самая большая статья расходов при проживании на Кипре, так как постоянно работают кондиционеры, бойлеры, обогреватели. За электричество в двухкомнатной квартире в среднем платят до 60 € в месяц. Если проживать в доме, то счет может доходить до 150 €.
Водоснабжение
В дома на Кипре не подается горячая вода – жильцы используют электроводонагреватели. Также на крышах установлены баки с водой, которая нагревается под лучами солнца. В ясную погоду дома снабжаются горячей водой из этих баков.
Холодная вода оплачивается по счетчику. При потреблении менее 40 м3 в месяц жильцы платят 0,9 € за 1 м3. Фиксированная часть тарифа за водоснабжение составляет от 15 до 17 € в месяц. Также оплачивается плата за потребление – 6 €.
Плата за пользование канализацией автоматические добавляется к тарифу. За 1 м3 собственник платит примерно 0,6 €.
Газ
На Кипре нет централизованного газоснабжения. Для приготовления пищи местные покупают газ в баллонах, средняя стоимость одного баллона составляет около 15 €. Газ покупают каждые 2–3 месяца.
В зимнее время для обогрева жилья используются кондиционеры и электронагреватели. В холодный сезон, соответственно, повышаются счета за электроэнергию.
Интернет
Домашний интернет стоит приблизительно 30–40 € в месяц в зависимости от выбранного тарифа.
Содержание дома
Управляющие компании поддерживают порядок в жилых комплексах. В среднем, содержание дома обходится в 50 € в месяц. При проживании в частном доме счет за обслуживание будет выше – 60–200 € в зависимости от размера.
Перспективы рынка недвижимости Кипра (доходность объекта)
Рынок недвижимости на Кипре много лет привлекает иностранных инвесторов. В первую очередь, это объясняется благоприятным климатом, высоким уровнем жизни в стране и развитой инфраструктурой.
Апартаменты на острове пользуются высоким спросом, особенно во время туристического сезона. Собственники могут выгодно сдавать свои объекты. Средняя годовая доходность от аренды составляет 4–6%. Причем спросом пользуется как жилая, так и коммерческая недвижимость.
В течение последних трех лет Центральным банком страны было отмечено, что индекс цен на жилье постоянно рос. Средний прирост – от 3% в год. Это означает, что инвестиции в недвижимость на Кипре прибыльны, а риски минимальны.
ВНЖ для владельцев недвижимости
ВНЖ Кипра при покупке недвижимости получают заявители, соблюдающие следующие требования:
- Стоимость объекта – жилого или коммерческого – составляет от 300 000 €. Важно: вторичное жилье не допускается. А коммерческий объект можно купить на вторичном рынке.
- Ежегодный доход, получаемый из-за рубежа, должен быть не менее 30 000 €. Это необходимо подтвердить документально.
- Не иметь судимостей.
Если все условия соблюдены, то инвестор получает бессрочный ВНЖ (ПМЖ). Вместе с основным заявителем на ПМЖ также имеют право супруг или супруга, родители, несовершеннолетние дети. Финансово зависимые дети в возрасте от 18 до 25 лет также могут подавать заявление. Ежегодный доход инвестора должен быть увеличен на 5 000 € – если дети подают заявление – и на 8 000 € – если родитель претендует на ПМЖ.
Через 7 лет главный заявитель и члены семьи могут подавать документы на гражданство Кипра.
Покупка недвижимости в Кипре – прекрасная возможность для выгодного капиталовложения. Покупатели не только получают право на проживание в европейской стране со средиземноморским климатом, но и могут получать достойные дивиденды с инвестиции.