Покупка недвижимости в Греции для россиян в 2023

Права и обязанности покупателя

В зависимости от суммы инвестиций у иностранца появляется право на получение шенгенской визы для многократного приезда в другие страны Евросоюза и Шенгенской зоны. При сумме инвестиций от 250 тыс. евро иностранный покупатель может оформить ВНЖ сроком на 5 лет. В дальнейшем владелец собственности может подать документы на ПМЖ и получить греческий паспорт.

В обязанности покупателя входит:

оплата коммунальных платежей;
поддержание недвижимости в надлежащем состоянии;
своевременная уплата налогов.

«Золотая виза» в Греции

По этой программе иностранцы вправе приобрести недвижимость и получить взамен вид на жительство сроком на 5 лет. При этом в Греции среди других европейских стран самый низкий порог требующихся инвестиций. Также, по условиям программы, заявитель вправе при оформлении ВНЖ указать в анкете супругу(а), детей и родителей. Это делает «золотую визу» Греции привлекательной и доступной.

Плюсы участия в греческой программе для иностранцев:

безвизовый режим для въезда в страны-участницы Евросоюза и Шенгенского соглашения;
беспрепятственное проживание до 90 дней за период в 6 мес. в странах ЕС и Шенгенской зоны;
получение пассивного дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду;
доступ к европейскому образованию и медицине;
право на открытие банковского счета.

Также владелец недвижимости вправе пользоваться ею по предназначению и стать гражданином Греции. По истечении 5 лет приобретенное имущество можно продать.

Гражданство Греции при покупке недвижимости

Получить греческое гражданство сразу после оформления недвижимости в собственность невозможно. Однако такое право появляется спустя некоторое проживания в Греции на законных основаниях.

При инвестициях в недвижимость стоимостью более 250 тыс. евро иностранец получает ВНЖ. Этот статус через 5 лет можно продлить или оформить ПМЖ. Для этого нужно находиться в стране от 183 дней в году на протяжении пяти лет. Стать гражданином Греции можно только спустя 5-7 лет постоянного проживания в государстве.

Сколько стоит недвижимость в Греции

Цены на греческую недвижимость ниже, чем в других европейских странах. Стоимость одного квадратного метра в больших городах в среднем составляет 1600 евро. На цену влияет удаленность от пляжа, транспортная доступность, развитость инфраструктуры и т.д.

Выбор не ограничен – иностранец может купить дом за городом стоимостью 100 тыс. евро, стандартную квартиру за 50 тыс. евро или таунхаус на берегу моря за 1 млн евро. Рынок недвижимости большой, поэтому каждый сможет подобрать комфортный объект.

Какую недвижимость можно купить

Иностранные граждане и юридические лица могут приобретать греческую недвижимость без количественных и территориальных ограничений (за исключением приграничной зоны, где требуется получить разрешение от государства). Иностранцы при покупке объектов общей стоимостью от 250 тыс. евро могут оформить ВНЖ.

Зачастую иностранные инвесторы предпочитают покупать недвижимость на побережье Греции, поскольку жилье в курортных регионах быстро дорожает. Такой объект можно выгодно продать или сдать в аренду.

Также иностранец может купить жилье на греческом острове. Однако для постоянного проживания он не подходит. С наступлением холодов жизнь на островах замирает до лета: рестораны, бары и магазины закрываются, греки переезжают в городские квартиры. Поэтому иностранцы обычно покупают сразу два объекта: на Эгейском архипелаге и на суше.

Постоянное проживание на острове хотя и затруднительно, но возможно. Воду и продукты привозят дважды в неделю, всю зиму местные пользуются отоплением. Такая жизнь подходит только обеспеченным людям, любящим уединение и готовым к трудностям.

Иностранцы также могут приобрести земельный участок для строительства нового объекта. Если не планируется выращивать культуры, выбирают икопедо. Если иностранец хочет не только построить помещение, но и возвести сад или огород, покупают агротеиахио. При этом для каждого типа земельного участка государство устанавливает допустимую площадь постройки.

Налоги

В Греции для владельцев недвижимости установлен ежегодный налог. Он обязателен к уплате и состоит из двух частей: основной и дополнительной. Размер налога зависит от местности, в которой находится недвижимое имущество. Так, за недвижимость на побережье за каждый квадратный метр владельцы платят 10-13 евро в год. Если стоимость имущества превышает 300 тыс. евро, то собственник уплачивает дополнительный налог в размере 0,5-1%.

При покупке недвижимости в Греции иностранцам необходимо учитывать и муниципальные налоги. Чтобы их уплатить, не нужно производить самостоятельные расчеты и обращаться в государственные органы. Муниципальные налоги включаются в коммунальные платежи и составляют в зависимости от региона 0,025-0,035% от кадастровой стоимости помещения.

Этапы приобретения недвижимости

Покупка недвижимости в Греции для россиян предполагает совершение следующих действий:

Проверка подключения объекта к коммуникациям и наличия задолженности по платежам. Если помещение не включено в городскую зону планирования, то провести в него электричество и воду обойдется дорого. Также потенциальному покупателю стоит убедиться, что по коммунальным платежам нет долгов. При покупке объекта задолженность с учетом пени переходит к новому собственнику.
Обращение к адвокату. В соответствии с греческим законодательством, если стоимость недвижимости превышает 11 750 евро (в Аттике – 29 340 евро), то участие в сделке адвоката обязательно. Обычно иностранцев интересуют объекты стоимостью от 250 тыс. евро, чтобы получить ВНЖ, поэтому специалиста выбирают внимательно.

Участие в сделке адвоката избавит от потенциальных рисков. Иностранные граждане, которые хотят приобрести недвижимое имущество в другом государстве, часто становятся жертвами мошенников. После покупки жилья может внезапно объявиться наследник из Бразилии или Эфиопии и признать договор купли-продажи недействительным.

Также адвокат изучит документы на объект, чтобы проверить:

принадлежность объекта продавцу;
наличие обременений и долгов;
законность постройки;
разрешение на проживание;
наличие ограничений на использование объекта и др.

Получение налогового номера. Этот номер нужен для осуществления действий, облагаемых налогами. Аналог российского ИНН. Оформляется в греческой налоговой инспекции.
Открытие банковского счета. Он пригодится для проведения расчета по сделке и подтверждения законного происхождения денег. Пользоваться счетом необязательно.
Подача налоговой декларации («потен eсхес»). В течение одного года после покупки иностранцем недвижимости в Греции необходимо представить доказательство о законности происхождения средств. Для этого подойдет банковская выписка о зачислении денег на сумму сделки или декларация о ввозе денег, полученная в аэропорту.
Заключение предварительного договора. После выбора объекта, назначения адвоката и обозначения условий сделки с продавцом, стороны подписывают предварительное соглашение. Оно подтверждает серьезность намерений контрагентов. Покупатель обязуется внести задаток в размере 10%, который в случае отказа от покупки не возвращается. Продавец гарантирует продажу объекта, а в случае отмены сделки должен вернуть депозит и оплатить неустойку. Также задаток возвращается покупателю, если выяснятся обстоятельства, препятствующие заключению основного договора.
Уплата налогов. В Греции сделки с недвижимостью облагаются налогом. Для его уплаты за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи будущему владельцу нужно обратиться к нотариусу для получения копии документа с реквизитами и уплатить налог в налоговой инспекции.

Также иностранцы подтверждают финансовую состоятельность. Государство должно быть уверено, что собственник сможет платить ежегодный налог на недвижимое имущество.

Подписание основного договора. После перечисления задатка и уплаты налогов стороны завершают сделку заключением договора купли-продажи. Покупатель должен предъявить паспорт и налоговый номер, а продавец – свидетельство о правильности и достоверности записей в налоговом органе.

При подписании основного договора обязательно участие нотариуса, который проверяет комплектность и достоверность документов и изучает содержание соглашения. Специалист вносит соответствующие сведения в реестр нотариальных действий. Запись о регистрации сделки подтверждает факт передачи недвижимости от продавца к иностранному покупателю.

Регистрация в земельном реестре. После заключения договора покупатель должен уведомить Земельный Регистр Греции о передаче права собственности и получить сертификат, подтверждающий владение недвижимостью. Если в провинции, где находится приобретенный объект, нет такого органа, следует обращаться в местный Реестр ипотечных кредитов.

На выполнение этих действий может потребоваться до полугода. Ускорить процедуру получения сертификата на право собственности помогут юристы.

На что обратить внимание при выборе объекта

При покупке недвижимости в Греции иностранцу рекомендуется обратиться к риэлторам. Они смогут подобрать варианты в соответствии с ожиданиями клиента. Потенциальный покупатель при просмотре помещений должен отмечать, что его не устраивает. Надежное агентство недвижимости подберет объект, удовлетворяющий требованиям клиента. Это также и в его интересах, поскольку вознаграждение зависит от суммы заключенной сделки.

Иностранному покупателю при выборе объекта необходимо убедиться, что из родной страны можно легко добраться до греческой собственности. Это особенно актуально для недвижимости, находящейся на острове. Также перед покупкой обязательно нужно исследовать инфраструктуру, окружающую объект. Если этого не сделать, после переезда можно столкнуться с трудностями.

К примеру, семья с детьми переезжает на постоянное проживание в Грецию. Ей нужно изучить местность на наличие поблизости школы, детских садов, поликлиник, детских площадок и прочих объектов инфраструктуры. Если жилплощадь выбирает студент, ему важно, как близко находится университет, библиотека и т.д. Для пожилых граждан значение может иметь удаленность больницы или уровень шума. Это лишь некоторые объекты инфраструктуры, которые выходят на первый план при анализе региона. Также в конкретных ситуациях при покупке недвижимости стоит учитывать удаленность от моря, наличие магазинов, торговых центров, парков и т.д.

Факторы, влияющие на выбор, всегда различны и в большинстве случаев индивидуальны. К выбору объекта нужно подходить ответственно. Покупка недвижимости без изучения местности часто приводит к последующей продаже из-за неудобств. Причем в такой ситуации продажа собственности может оказаться невыгодной с коммерческой точки зрения.

Чтобы избежать подобных негативных последствий, важно обращаться к опытным риэлторам, которые не первый год на рынке недвижимости и разбираются во всех тонкостях инфраструктуры Греции.

Расходы при покупке

К расходам, оплачиваемым покупателем, относятся:

Налог на переход права собственников. Размер зависит от количества предыдущих владельцев жилья. Если недвижимость вторичная, то покупатель уплачивает 3% от стоимости, прописанной в договоре, если от застройщика – 24%. Муниципальные налоги составляют 3%.
Регистрация в реестре. Для внесения в реестр записи о переходе права собственности необходимо уплатить госпошлину в размере 0,5% от кадастровой стоимости.
Вознаграждение адвоката. Зависит от выбранного специалиста. На разработку договора в среднем требуется 500 евро, а на сопровождение сделки – 0,8-1,2% от кадастровой стоимости объекта.
Посреднические услуги. Их оплата договорная и зависит от суммы и сложности сделки. Обычно составляет до 2% от цены договора.

При покупке недвижимости стоимостью 250 тыс. евро расходы иностранца составят около 22 тыс. евро, если производить расчеты по средним значениям. Однако каждый случай уникален и требует отдельных подсчетов. У покупателя могут появиться незапланированные расходы на переводчика, подключение жилья к коммуникациям и нотариальные действия.

Расходы на содержание

Иностранным владельцам недвижимости в Греции после покупки жилья необходимо оплачивать коммунальные услуги, федеральные и муниципальные налоги. Общий федеральный налог уплачивается ежегодно и состоит из двух частей:

Основная. Размер зависит от региона, площади помещения, даты постройки и т.д. За каждый квадратный метр собственники уплачивают до 13 евро.
Дополнительная. На размер влияет статус лица. Юридические лица перечисляют в казну государства 0,55-0,1% от кадастровой стоимости недвижимости, физические – до 1,15% при цене объекта более 250 тыс. евро.

Муниципальные налоги составляют до 0,035% от кадастровой стоимости недвижимого имущества. При сдаче объекта в аренду иностранцу придется отдать часть прибыли государству (15-45% в зависимости от арендной платы).

Также собственнику недвижимости необходимо совершать коммунальные платежи и оплачивать содержание территории:

Электричество. Оплата производится по показаниям счетчика, согласно установленному тарифу. Счета выставляются дважды в месяц. Зимой на электроэнергию уходит около 100 евро, летом – до 30.
Вода. В каждом регионе счета выставляются с различной периодичностью. Зачастую за воду платят ежемесячно или ежеквартально. В среднем траты за год составляют 250 евро. Однако на островах вода стоит намного дороже.
Связь. Стоимость пользования интернетом и телефонной связью зависит от оператора и провайдера, пакета услуг. Обычно в месяц уходит не более 50 евро.
Газ. В Греции практически не пользуются газом. В Афинах и Салониках траты на газ составляют до 400 евро ежегодно.
Содержание территории. Расходы зависят от типа недвижимости, количества плательщиков и получаемых услуг. Собственники квартир за охрану и уборку территории, ремонт дома, обслуживание освещения и лифта платят в среднем 400 евро в год. Владельцам вилл содержание территории может обходиться и 5000 евро.

При желании иностранный собственник недвижимости в Греции может оформить страховку. Ее стоимость составляет 100-400 евро в год и зависит от даты постройки и площади объекта, объема компенсируемых страховых случаев и т.д. Учитывая повышенную сейсмическую активность в стране, это стоящее вложение.

Особенности греческого рынка недвижимости

Поскольку Греция долгое время переживала экономический кризис, цены на недвижимость были ниже, чем в других европейских странах. Сейчас государством управляет правительство, ориентированное на бизнес. Туризм возродился после снятия ограничений в связи с пандемией, а экономика восстанавливается. За последние годы стоимость недвижимости в Греции увеличилась в зависимости от региона на 10-30%. Однако греческий рынок по-прежнему выгоднее европейского. Самые популярные города для инвестирования – Афины, Салоники, Крит и Корфу.

Рост цен на недвижимость в Греции продолжается. Поэтому иностранные инвесторы могут спокойно вкладываться в греческую экономику – вложение быстро окупится. Кроме того, если иностранцу приобрести недвижимость стоимостью от 250 тыс. евро, у него появится право на получение ВНЖ, а затем ПМЖ и гражданства. Для иностранных пенсионеров государство предусматривает льготы.

В период карантина количество предложений о продаже недвижимости резко сократилось. Однако сейчас продавцы вернулись с объявлениями. С греками можно торговаться и сбивать цены.

Нужен ли риэлтор

Чтобы заключить сделку о продаже недвижимости в Греции, иностранцу не нужно обращаться к риэлтору. Купить жилье нельзя без участия адвоката, обеспечивающего соблюдение интересов покупателя, и нотариуса, который отвечает за документооборот и проверяет безопасность договора.

Однако иностранцам не стоит пренебрегать обращением к риэлтору. Он поможет выбрать объект, организует просмотр помещения, договорится о цене и порядке оплаты. Обычно его работа оценивается до 1,5% от суммы контракта. При выборе риэлтора иностранцу нужно убедиться, что у него есть государственная лицензия.

Также иностранные инвесторы могут отправиться в специальный тур, где ознакомят с недвижимостью в различных регионах, помогут выбрать объект и порекомендуют надежное агентство. Цель такого путешествия – узнать географические особенности городов Греции и цены на недвижимость.

Когда происходит оплата

При заключении предварительного договора купли-продажи покупатель должен внести задаток. Обычно его размер составляет 10%. Оставшаяся сумма выплачивается при подписании основного контракта или в течение недели после его заключения.

За несколько дней до полной оплаты сделки покупатель должен совершить другие платежи, связанные с куплей-продажей. К ним относится уплата налогов и госпошлина за регистрацию перехода права собственности. В Греции такие платежи не входят в цену сделки, это нужно учитывать при покупке. При стоимости недвижимости 250 тыс. евро сумма побочных расходов составит от 20 тыс. евро.

Квитанции, подтверждающие факт оплаты обязательных платежей, передаются нотариусу. Он проверяет правильность исполнения сделки. Квитанции принимаются в бумажном и электронном виде.

Можно ли купить недвижимость в Греции удаленно

Иностранный гражданин вправе приобрести недвижимость в Греции дистанционно, непосредственно не участвуя в сделке. Однако в таком случае есть потенциальный риск нарваться на мошенников или купить объект, не соответствующий ожиданиям. Поэтому рекомендуется самостоятельно просматривать недвижимость перед покупкой. Если личное присутствие невозможно, необходимо отправить доверенное лицо.

Чтобы купить греческую недвижимость удаленно, нужно оформить доверенность на представителя. Она составляется у нотариуса в стране проживания или в нотариате Греции. На документ, полученный в России, потребуется проставить апостиль. Затем в Греции доверенность переводится на местный язык и повторно заверяется.

Для ускорения покупки недвижимости в Греции доверенным лицом можно назначить адвоката. Он обеспечит соблюдение интересов иностранного покупателя и полностью сопроводит сделку.

Покупка недвижимости в Греции может растянуться до полугода, если иностранец будет самостоятельно разбираться в особенностях греческого рынка. Поэтому сопровождение сделки купли-продажи рекомендуется доверить риэлторам. Агентство поможет выбрать объект и заключить договор, а нотариус и адвокат –обязательные участники сделки – обеспечат чистоту сделки и защитят интересы покупателя